Immobilien Projektentwicklung
Immobilien Projektentwicklung bezeichnet die Planung, Steuerung, Durchführung und Überwachung von Maßnahmen, die erforderlich sind, um eines oder mehrere Grundstücke nach geltendem Baurecht zu bebauen. Am unmittelbaren Anfang des Lebenszyklus einer Immobilie steht die Projektentwicklung und ist wichtig für den ökonomischen Erfolg einer Immobilie. Im Grunde genommen bezieht sich die Projektentwicklung von Immobilien auf größere Projekte der Immobilienwirtschaft.
Was versteht man unter einer Projektentwicklung?
Bevor ein Projekt realisiert werden kann, muss es zunächst geplant und baurechtlich genehmigt werden. Dies bezeichnet man als Projektentwicklung. Was sind die Aufgaben der Projektentwicklung und wie definiert man sie genau? Mit dem Terminus bezeichnet man alle Maßnahmen, die wichtig sind, um ein Immobilienprojekt realisieren zu können. Bei der Projektentwicklung geht es darum, im Rahmen des Baurechts ein geeignetes Grundstück zur Bebauung, eine Immobilie für den Neu- oder Umbau, oder ein geeignetes Objekt zur Vermietung zu finden. Zur Projektentwicklung gehört die Untersuchung des Projekts, die Entscheidungsfindung und dementsprechend die Planung.
Zur Projektentwicklung gehören kurzgefasst:
- Die Prüfung des Planungsrechts und die Sicherung des Grundstücks oder des Mietobjekts.
- Wirtschaftlichkeitsberechnung in Bezug auf Finanzierung, Rendite, Steuer, Erlösplanung.
- Festlegung der einzelnen Projektziele, wie z.B. Standards, Kosten, Termine.
Organisation
Ein Projektentwickler definiert die Zielsetzung und arbeitet ein Konzept zur Zielerreichung aus. Das konkretisierte Projekt umfasst sowohl die Vorbereitung des Bau- oder Mietvorhabens als auch die Vermarktung der Immobilie. Bei Projektentwicklern kann es sich um Eigentümer, Bauunternehmer, Projektgesellschaften, beratende Dienstleister (z.B. Architekten) oder Makler handeln.
Welche Formen der Projektentwicklung einer Immobilie gibt es?
Im Grunde genommen kann man die Projektentwicklung einer Immobilie in drei Formen unterteilen.
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Service-Developer: Der Service-Developer ist in der Projektentwicklung ein Dienstleister, aber übernimmt kein finanzielles Risiko wie die Finanzierung.
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Investor-Developer: Der Projektentwickler kümmert sich selbst um die Realisierung des Projekts und den Bedarf.
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Trader-Developer: Alle notwendigen Grundstücke und Immobilienobjekte werden entwickelt und vor der Fertigstellung an den Endinvestor übergeben oder verkauft. In diesem Sinne ist ein Bauträger ein Trader-Developer. Er baut in eigenem Namen und auf eigene Rechnung und verkauft die Immobilie später weiter.
Vorgehensweisen bei einer Projektentwicklung
Hinsichtlich der Vorgehensweise bei der Projektentwicklung einer Immobilie kann zwischen zwei Wegen bzw. Zielsetzungen unterschieden werden.
a. Einerseits wird der Erhalt und die Renovierung bzw. Sanierung von Bestandsimmobilien angestrebt und
b. andererseits sucht man bei der Projektentwicklung nach geeigneten Grundstücken, um diese zu nutzen.
Nachdem die Projektidee durchdacht wurde, kann nach einem geeigneten Standort und einem Investor gesucht werden, sofern der Standort noch nicht gewählt wurde. Außerdem kann für ein vorhandenes Grundstück eine Immobilienfinanzierung durch einen entsprechenden Kapitalgeber oder Investor gesucht werden. Investoren suchen immer nach geeigneten Projekten als Investitionsmöglichkeit.
Faktoren der Immobilien Projektentwicklung
Wichtige Punkt der Projektentwicklung einer Immobilie sind die Grundbausteine
- Standort
- Projektidee
- Kapital
Diese Faktoren müssen gut miteinander kombiniert werden und stimmig sein, um die Projektentwicklung einer Immobilie erfolgreich voranzubringen. Nur so können wettbewerbsfähige, renditestarke, sozial und ökologisch nachhaltige Immobilienprojekte entstehen. Allerdings können diese Faktoren in unterschiedlichen Verhältnissen zueinanderstehen.
Standort und Idee benötigen Kapital durch Investoren, die wiederum auf der Suche nach geeigneten Immobilienprojekten sind.
Ideen und Kapital benötigen einen guten Standort für das Immobilienprojekt, der beispielsweise in einem neu eröffneten Gewerbegebiet zu finden ist.
Eine gute Idee benötigt Kapital und einen guten Standort. Dies kann ein Neubau von Einkaufszentren oder Baumärkten sein.
Immobilienprojekte mit welchen Eigenschaften sind sinnvoll?
Per Definition der Aufgaben der Projektentwicklung einer Immobilie handelt es sich im Grunde um eine Kombination der Faktoren Projektidee, Marktnachfrage, Standort, Kapital und Bauentwurf. Die Wirkungsweise der Projektentwicklung zeigt eine Summe aus technischen, juristischen und wirtschaftlichen Maßnahmen, welche wiederum die Realisierung des Projekts innerhalb des Kosten-, Qualitäts- und Zeitrahmens gewährleisten sollen.
Es sollten dabei Immobilienprojekte geschaffen werden, die folgende Merkmale haben:
- einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähig
- arbeitsplatzschaffend und -sichernd
- gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträglich
Die Phasen der Projektentwicklung einer Immobilie
Die Projektentwicklung einer Immobilie läuft von der Projektidee bis hin zur Projektrealisierung. Die Phasen beinhalten dabei auch die Prüfung der Wirtschaftlichkeit des Projektes, um danach alle Planungsaufträge vergeben zu können. Die Projektentwicklung beinhaltet alle unterschiedlichen Phasen der Planung und Realisierung einer Immobilie: Idee, Planung, bauliche Umsetzung, Nutzung einer Immobilie, Rückbau und Verwertung.
Unter anderem sind auch das Projektmanagement und das Facility Management bzw. die Immobilienbewirtschaftung beinhaltet. Kapitalgeber und Investoren sind meist bis zur Projektrealisierung involviert.
Entwicklung eines Immobilienprojektes im engen Sinn
Projektinitiierung
In der Phase der Projektinitiierung liegt das Augenmerk der Projektentwicklung einer Immobilie auf der Beschreibung der allgemeinen Objektmerkmale (Nutzung, Fläche, etc.) und der Projektentwicklungsrechnung und der Grundstückssicherung. Bei der Projektinitiierung müssen die fehlenden Faktoren beschafft werden. Um feststellen zu können, ob das Projekt realisierbar ist, muss ein Grobkonzept erstellt werden. Daher wird eine einfache Projektentwicklungsrechnung durch einen Frontdoor-Approach oder Backdoor-Approach durchgeführt.
Frontdoor-Approach: Hierbei geht es um die voraussichtlichen Kosten, aus welchen eine erforderliche Mindestmiete errechnet wird. Kann diese nicht erreicht werden, ist das Projekt nicht wirtschaftlich.
Backdoor-Approach: Hierbei geht man von einer marktüblichen Miete aus und ermittelt daraus die Gesamtkosten. Die Baukosten können in der Regel nicht beeinflusst werden und bieten daher den Maximalpreis. Der Backdoor-Approach bietet eine Verhandlungsbasis für die Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie.
Projektkonzeption
Sofern die Idee, der Standort und die Finanzierung geklärt wurde, beginnt die Phase der Projektkonzeption, in welcher umfassende Analysen zur Immobilie erstellt werden. Die Aufgabe dieser Phase ist es, die Wirtschaftlichkeit und Realisierbarkeit des Immobilienprojekts gegenüber allen Beteiligten (Kapitalgebern, Nutzern, Investoren etc.) nachzuweisen. Eine Standortanalyse, Markt- und Wettbewerbsanalysen sind ebenso wichtig wie Risiko-, Nutzen-, Kosten-, Rendite- und Wirtschaftlichkeitsanalysen. Diese Analysen nennt man auch die Feasibility Study oder Machbarkeitsstudie. Wichtig ist es dabei, dass mögliche Risiken identifiziert und bewertet werden, um entsprechende Maßnahmen vornehmen zu können.
Marktanalyse
Die Marktanalyse untersucht eine kurz- und mittelfristige Angebots- und Nachfragensituation auf dem Immobilienmarkt. In diesem Rahmen wird das Immobilienobjekt in rechtlicher, technischer, sozio-kultureller und ökonomischer Hinsicht geprüft, ob es Potential für die Projektentwicklung hat. Anhand einer Flächenanalyse kann eine Prognose erstellt werde, über welchen Zeitraum die neuen erstellten Flächen vom Markt aufgenommen werden können.
Standortanalyse
Die Standortanalyse ermittelt verschiedene Faktoren der Lage- und Standortqualität, welche wiederum einen Immobilienstandort ausmachen. Der Standort lässt sich in den Makro- und den Mikrostandort unterteilen. Der Makrostandort ist das Umfeld bzw. die Umgebung (Arbeitslosenquote, Einwohnerentwicklung, Durchschnittseinkommen etc.) und der Mikrostandort ist die genaue Lage des Grundstücks (Topografie, Verkehrsanbindung).
Man spricht auch von weichen und harten Faktoren bei der Standortanalyse. Weiche Faktoren sind Image, Freizeit- und Wohnqualität und die Bekanntheit der Geschäftsadresse. Harte Faktoren sind beispielsweise Infrastruktur, Erschließung, Branchen- oder Bevölkerungsmix und Topographie. Durch die Standortanalyse kann eine Aussage über die Qualität der Lage der Immobilie gemacht werden. Dabei wird auch das Baurecht berücksichtigt.
Grundstücksakquisition und Sicherung
Wer ein Gebäude errichten möchte, benötigt ein Grundstück. Deswegen ist es notwendig, das richtige Grundstück für das Immobilienprojekt zu finden und zu sichern. Eine Sicherung kann durch den Kauf des Grundstücks, durch ein Vorkaufsrecht oder ein Ankaufsrecht gewährleistet werden. Andernfalls ist eine Errichtung auf einem Erbbaurechtsgrundstück möglich.
Steuerprüfung
Die Projektentwicklung einer Immobilie ist auch aus steuerlicher Sicht zu prüfen, d.h. es muss geprüft werden, welches Steuerrecht gilt. Es stellt sich die Frage, welche Bestimmungen das Grunderwerb-, Gewerbe-, Körperschaft-, Einkommen- und Erbschaftsteuer vorsieht.
Terminrahmen
Die Terminplanung ist ebenfalls wichtig für die Projektentwicklung der Immobilie und ein entscheidendes Kriterium. Dabei kann der Terminrahmen in unterschiedlichen Formen erfolgen.
Ertragsrahmen
Als Ertrag bezeichnet man den Wertzugang innerhalb einer Periode, demnach der Gewinn oder der Verlust. Der Gewinn oder Verlust kann durch den Verkauf oder durch die Vermietung der Immobilie erlangt werden. Für vermietete Immobilien ist das Ertragswertverfahren relevante, wohingegen andere Immobilienprojekte andere Verfahren benötigen.
Rentabilitätsanalyse
Der Erfolg der Projektentwicklung einer Immobilie ist abhängig vom Verkauf, der Vermietung und dem Wertzuwachs sowie von Steuervorteilen. Durch eine Prognoserechnung können sämtliche Kosten in Verbindung gebracht werden und mit den erzielbaren Mieten oder dem Verkaufserlös verglichen werden. Die Wertvermittlungsverfahren für Immobilien sind je nach Immobilienprojekt unterschiedlich.
So wird bei unbebauten Grundstücken und Wohnungs- und Teileigentum der Vergleichswert durch das Vergleichswertverfahren ermittelt und bei Einfamilienhäusern, bebauten Feriengrundstücken sowie selbstgenutzten Eigentumswohnungen durch das Sachwertverfahren der Sachwert ermittelt. Für Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, Büros, Einzelhandel, Industrie, Hotels und vermietetes Teileigentum wird der Ertragswert durch das Ertragswertverfahren ermittelt.
Entscheidungen vorbereiten
Bei der Projektentwicklung einer Immobilie müssen Entscheidungen getroffen werden, die erst nach Jahren ihre Wirkung bzw. ihren Erfolg oder Misserfolg zeigen. Aus diesem Grund kann es schwierig sein, die richtigen Entscheidungen für die Zukunft zu treffen, doch anhand unterschiedlicher Analysen lässt sich das Risiko eindämmen.
Aufgrund eines Restrisikos sollten bei der Entscheidungsfindung und Vorbereitung hinsichtlich der Nutzung und der späteren Veräußerung verschiedene Alternativen in Betracht gezogen werden. Dies gilt insbesondere für verschiedene Exitstrategien, wie z.B. Vermietung einzelner Wohneinheiten, Verkauf einzelner Wohneinheiten oder der Verkauf des gesamten Objekts.
Nutzungsanalyse
Die Anforderungen, welche die Nutzer an die Immobilie haben, zeigen die Ziele der Nutzungsanalyse. Relevant sind hierbei die Größe und Beschaffenheit der Flächen, Raumkonzepte, Stellplätze und die Bauqualität. Allerdings spielt nicht nur der aktuelle Bedarf eine Rolle, sondern auch der zukünftige.
Wettbewerbsanalyse
Die Wettbewerbsanalyse ist eine Kombination aus Markt-, Standort- und Nutzungsanalyse. Die Ergebnisse des geplanten Objekts werden anschließend konkurrierenden Objekten gegenübergestellt. Somit müssen Konkurrenzobjekte identifiziert und bewertet werden. Mithilfe der Wettbewerbsanalyse können Risiken abgeschätzt werden und Rückschlüsse auf die Stärken des Immobilienobjekts geschlossen werden. Auf Grundlage dessen kann eine Modifikation des Projekts vorgenommen werden.
Risikoanalyse
Durch die unterschiedlichen Risiken, die bei der Projektentwicklung bei Immobilien auftreten können, gibt es verschiedene Risikoanalysen. Man unterscheidet zwischen einem Entwicklungsrisiko, Prognoserisiko, Planungsrisiko, Zeitrisiko, Genehmigungsrisiko, Finanzierungsrisiko, Boden- und Baugrundrisiko, Kostenrisiko.
Entwicklungsrisiko: Das Risiko, das bei der Vermarktung der Immobilie Probleme auftreten, wenn das Objekt nicht richtig konzipiert wurde.
Prognoserisiko: Bevor ein Immobilienprojekt realisiert wird, werden zahlreiche Analysen und Prognosen durchgeführt. Hier kann ebenfalls ein Risiko der Fehlprognose entstehen, d.h. dass die Realität von den Prognosen abweicht.
Planungsrisiko: Erkennt man während der Projektphase, dass die Immobilie nicht wie beabsichtig realisiert werden kann, nennt man das ein Planungsrisiko.
Zeitrisiko: Das Risiko entsteht, wenn ein vorgesehener Zeitraum überschritten wird.
Genehmigungsrisiko: Wird das Immobilienprojekt gegebenenfalls nicht genehmigt, besteht ein Genehmigungsrisiko. Durch die Einbindung öffentlicher Stellen kann das Risiko minimiert werden.
Finanzierungsrisiko: Kann das nötige Kapital nicht aufgebracht werden, besteht ein Finanzierungsrisiko.
Boden- und Baugrundrisiko: Werden im Verlauf des Projekts Altlasten, Kontaminationen oder ungünstige Baugrundverhältnisse festgestellt, dann führt dies zu höheren Kosten und kann das Projekt scheitern lassen.
Kostenrisiko: Das Finanzierungs- und Kostenrisiko hängt eng zusammen. Nicht immer lassen sich alle Kosten vorausplanen, sodass auch unvorhergesehene Kosten entstehen können.
Projektkonkretisierung:
In der Phase der Projektkonkretisierung werden Realisierungsentscheidungen und Vertragsabschlüsse sowie Projektpartnererklärungen und Genehmigungsplanungen abgeschlossen. Diese Phase ist besonders wichtig, um die erfolgreiche Projektentwicklung einer Immobilie zu gewährleisten.
Projektvermarktung:
Die Realisierungsphase der Projektentwicklung dient dazu, Kosten zu kalkulieren und Termine zu planen und zu koordinieren sowie zur Qualitätskontrolle.
Projektrealisierung:
Die letzte Phase und auch eine der wichtigsten Phasen der Projektentwicklung ist die Projektrealisierung, in welcher die Immobilie vermarktet oder gebaut wird. Ab dem Zeitpunkt der Konzeption des Immobilienprojektes beginnt die Vermarktung des Objekts oder dessen Einheiten. Je nach Projektabsicht sowie Art und Zweck der Immobilie, wird diese entweder verkauft oder vermietet.
Projektentwicklung im weiten Sinn
Wer ist an der Projektentwicklung beteiligt?
Der Bauträger (meist eine Projektgesellschaft) arbeitet die Strategie aus, organisiert die Finanzierung und hat damit die Kontrolle über das Projekt. Der Bauträger kann der Projektentwickler sein oder einen Dritten dazu benennen. Durch die Planungsverträge sind Objektplaner (z.B. Architekten) oder andere Fachleute (Tragwerkplaner, Statiker, Prüfstatiker) an der Projektentwicklung einer Immobilie beteiligt.
Durch die Bauverträge sind Gewerke oder Generalunternehmer inbegriffen und über Beraterverträge können Projektsteuerer am Projekt beteiligt sein. Wenn es um die Nutzung der Immobilie geht, werden häufig Makler involviert. Ferner können auch Träger öffentlicher Belange an der Projektentwicklung der Immobilie beteiligt sein. Hierbei handelt es sich um Bauaufsicht, Denkmalpflege, Bodenschutz, Brandschutz, Versorgung, Immissionsschutz etc.
Außerdem können Nachbarn indirekt an der Immobilienprojektentwicklung beteiligt sein, wenn Nachbarschaftszustimmungen eingeholt werden.
Mezzanine Kapital Beratung
Finanzierung in der Immobilienprojektentwicklung
Die Projektentwicklung gilt als die Königsdisziplin in der Immobilienwirtschaft, doch oft scheitern Projekte oder Ideen an einer fehlenden Finanzierung. Deswegen hat es zB. iFunded geschafft, sich in der Immobilienlandschaft zu etablieren; indem schnelles und kostengünstiges Kapital Projektentwicklern zur Verfügung gestellt wird.
Wie bewerten Kapitalgeber Projekte?
Auch die Finanzierung gehört zur Projektentwicklung bei Immobilien und ist ebenso wichtig, wie das passende Grundstück zu finden. Allerdings gibt es Probleme bei der Finanzierung, weil Kreditgeber Immobilienprojekte anders bewerten als Projektentwickler. Der Projektentwickler sieht Chancen und Innovation während der Kreditgeber die Risiken im Auge hat.
Bei einigen Immobilienprojekten sind die Risiken besonders hoch und schwer quantifizierbar. Banken und Kreditgeber berechnen das Risiko aufgrund von Erfahrungswerten. Besonders neu gebaute Immobilien sind schwer abschätzbar, wohingegen eine bereits vermietete Immobilie Mietnachweise erbringen kann.
Was will ein Kreditgeber bei der Immobilien Projektentwicklung sehen?
Ein Projektentwickler stellt mithilfe von Marktstudien Prognosen auf, die unter anderem auch für die Finanzierungsanfrage notwendig sind. Werden hierbei unterschiedliche Szenarien durchkalkuliert, wirkt das für den Kreditgeber professionell und ist oftmals hilfreich das Risiko abzuschätzen. Der Kreditgeber hat somit Einblicke in die finanzielle Situation und die Projektentwicklung der Immobilie.
Dadurch kann abgeschätzt werden, wie sich die Situation verändert, wenn sich die Fertigstellung der Immobilie um einige Zeit verzögert oder die Vermietung länger dauert. Um sich abzusichern, veranlassen Kapitalgeber jedoch eigene Marktstudien. Dies kann Zeit kosten und sollte bei der Projektentwicklung einer Immobilie berücksichtigt werden. Nicht selten wollen Kapitalgeber bei einer Immobilie auch Vorvermietungsquoten sehen, um zu sehen, dass die Prognosen realistisch erscheinen.
Kapitalgeber sind nicht einfach zu finden
Kapitalgeber legen ein Augenmerk auf die eigenen Erfahrungen der Projektentwicklung und dem Eigenkapitaleinsatz. Außerdem erwarten Kapitalgeber Nachweise für die unterschiedlichen Phasen der Projektentwicklung einer Immobilie – vom Bauvorbescheid bis zum Vermarktungskonzept. Insbesondere bei diesem Punkt gibt es meist Komplikationen, da die entsprechenden Nachweise nicht vorliegen. Darüber hinaus kann auch mangelnde Erfahrung der Kreditgeber Schwierigkeit bei der Finanzierung des Projekts verursachen.
Chancen und Risiken der Projektentwicklung einer Immobilie
Deutschland durchläuft im Hinblick auf die Wirtschaft einen Umstrukturierungsprozess, der auch eine zentrale Bedeutung für den Immobilienmarkt und den Weltmarkt hat. Demographische Veränderungen in der Gesellschaft, der Wandel von einer Produktions- in eine Dienstleistungsgesellschaft sowie die zunehmenden Restriktionen der Finanzmärkte haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Bauwirtschaft. Der Entstehungsprozess einer Immobilie und demnach die Projektentwicklung einer Immobilie werden zunehmend komplexer.
Grundsätzlich kann man die Risiken der Projektentwicklung einer Immobilie in objektive und subjektive Risiken einteilen. Zu den objektiven Risiken zählt neben der Standortentwicklung, der Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Situation und dem Angebot von Konkurrenzobjekten auch die Dauer des Baugenehmigungsverfahrens und das Kostenrisiko im Zusammenhang mit dem Baugrund. Das objektive Risiko ist kaum durch den Projektentwickler zu verändern oder zu beeinflussen.
Die subjektiven Risiken betrachtet man auch als Managementrisiken, welche wiederum die Themengebiete wie Aufbauorganisation, Ablauforganisation und Auswahl der fachlichen Beteiligten sowie Informationsfluss zwischen Fachleuten und Kompetenzregelungen beinhalten.
Grundsätzlich können innerhalb der einzelnen Phasen der Projektentwicklung der Immobilie Komplikationen und Risiken auftreten, die wiederum einer Realisierung des Projekts im Wege stehen können. Einige dieser Risiken kann man durch eine geschickte Planung einkalkulieren, andere sind hingegen nicht kalkulierbar. Wer sich bei seinem Projektvorhaben nicht sicher ist, sollte Fachkräfte hinzuziehen, die genaue Analysen erstellen und Risiken abschätzen können.